賀成交！松山新城乙標低樓層二房,感謝買方陳小姐

賀成交！松山新城乙標低樓層二房
累計成交第32戶

專業仲介分享屋主自售房屋的秘訣(三)合適的定價

一般屋主的房子賣不出去
有一部份原因是因為價錢太高........

買賣雙方最重要的就是價錢有交集
一定要有交集才會成交

（一）如何知道售價該定多少
如何定一個合理的價錢出售呢？
請參考各大仲介網站的成交行情
一般來說   這些網站的資訊都很可靠
但一般來說都會延遲個兩個月

只要扣除掉車位的坪數
算出來的平均單價就不會差很多

精確一點的請仲介現場估價
請他當場說附近的成交行情是多少
什麼時候成交  朝向哪裡
樓層多少  賣了多久
最近的買方是否有出價過.......

某品牌的仲介非常殘忍
仗恃著自己品牌大    客戶信任度高
對屋主估價都是估投資客的價錢
假如賣方不察簽下專任委託
那一定是仲介前腳一走 就立刻成交
屋主完全沒有後悔的餘地
看著自己的房子過完戶就立刻在市場上加了兩三百萬賣

另外某品牌的仲介專門拉高屋主的售價
說他們有客人要高價買屋主的房子
其實只是為了要簽委託交差領取公司的底薪
讓屋主的房子高價在市場上曝光
在市場上賣久了曝光太久了  就賣爛掉了

在出售前   參考仲介的成交行情
附近也多打聽
嫌賣得太便宜  請先不要賣  先出租賺取租金收入
等到行情漲上來  再賣也不遲

（二）如何賣得又快又好
彥盈的經驗裡面
屋主要自售的售價   建議就是屋主真正的底價加個十萬二十萬
為什麼要開得這麼低呢？
因為你要的是自售   就是要賣給一般人
假如售價太高   他們不會來問
高個一點點   以防買方砍價

會不會有遇到買方獅子大開口砍價
一定會的
這種人請一笑置之

買方的出價是獨立的事件
之前如何表現並不會影響下一組買方的表現

屋主請堅持自己的售價
在有效的曝光管道之下
屋主用合理價出售  一定會有買方出現

假如沒有   不是曝光出了問題  就是價錢出了問題

（三）房子會賣多久？
一般來說  偏低的價錢大概10分鐘就賣掉了
正常的行情價   大概是2-3個星期
行情偏高  以目前的市場情況來說大概要3個月
偏高太多   賣了兩年三年是很常見的

有問題歡迎提出來討論歐
台灣房屋吳彥盈
0928-155-500

專業仲介分享屋主自售房屋的秘訣(二)合適的買方

通常自售屋主房子賣不掉
就是找不到合適的買方...............
或只是過程太累太辛苦   半途而廢

賣房子的秘訣之一
就是要有超多的買方

彥盈點出幾個問題

售屋網站的內容

1.屋主PO在售屋網站上的照片很醜
很好的屋況   拍起來卻黃澄澄的
採光很好  照片就是很黑
手晃到就看不清楚
用手機拍照上傳   畫質很差...............

房子都這麼貴了   不差幾個錢
請用好一點的相機
調整為廣角端
要拍照的時候請上腳架
穩定相機才能拍出清晰的照片

照片的明亮程度要進電腦調整
現在的photoshop 或者是photoimpact

2.描述不清楚  
比如像這樣 : 美屋尋求有緣人
完全看不懂標題的內容..............

標題要明顯
最好是這樣 : 松山新城裝潢電梯兩房自售 , 仲介勿擾
如此一來可以過濾不相干的買方浪費你的時間

照片要有以下內容
一張社區的外觀
兩張社區公共設施
客廳兩張
餐廳一張
房間衛浴各一張
你覺得最自豪最便利的大眾交通工具一張
學區照片一張
最自豪的生活機能兩張
格局圖一張

如此一來買方可以迅速了解你的房子
你的社區
附近的生活機能

內容也要留心
描述這個社區的好處
你住在這裡的心得
朋友對這個社區的評語
為什麼當初會買這裡..............

越清楚越好
如此一來可以過濾買方
亂七八糟的買方不會來
不符合需求的也不會來

通常屋主會崩潰
對於自售房子失望大概是在一個月左右

假如剛開始提供的資料越詳細
買方就會越少
但是會越誠意...............
誠意買方的出現 出價  可以提高自售的成功率

售屋管道


（一）網路曝光平台
網路售屋的管道不要放棄歐
雖然很多仲介打電話過來
但是裡面其實也是有真的誠意買方
591
http://www.591.com.tw/
樂屋網
http://www.rakuya.com.tw/
奇集集
http://taipei.kijiji.com.tw/f-Housing-W0QQCatIdZ500056
自售達康
http://www.diyhomesale.com.tw/
（二）現場大售看板
在房子的窗戶上面貼上紅紙
上面寫著你的電話   還有大大的售字
越醜越好.......但是電話資訊要清楚可以辨識
做得越醜 買方越想打電話來問
假如一段時間沒有賣掉  紅紙退色
記得要定時間更換
還有，假如你們家有信箱  請在信箱也貼出售單
（三）讓所有人知道你要賣房子
Facebook動態資訊
Ｗhatsapp狀態欄
奇摩信箱
宗親會
同學會
早晨運動會
社區管理員
鄰居
還有你爸你媽你姑姑阿姨叔叔.....
這些你會接觸到朋友的管道
通通讓他們知道你要賣房子
不一定他們會買   但是他們一定有朋友要買
（四）其他售屋管道
社區公佈欄
麵店  花店

不要輕易的放客人走
客人看過房子就沒消沒息了嗎?
不能這樣
有的客人是忘記你的電話  忘記怎樣連絡你
有些客人根本不知道價錢能談
其實他們很想買  其實他們價錢出得到
分享一個簡單的方法
打電話過去   問他還要不要 再來看一次
不要放棄每一個成交的機會



台灣房屋吳彥盈
0928-155-500

專業仲介分享屋主自售房屋的秘訣(一)合適的房子

做仲介已經有五年了
雖然房子賣了很多
但是也有遇過房子賣不出去的狀況

有屋主問為什麼仲介沒辦法幫他賣掉
明明價錢很便宜了   所以要收回去自己賣看看
彥盈就是應屋主之邀   寫這篇文章

房屋自售   跟仲介售屋的道理一樣
(一)合適的房子 配上(二)合適的買方  加上(三)合適的價錢
就會成交      聽起來很廢話

彥盈盡量不使用仲介
讓屋主靠自己的力量出售房子

(一)合適的房子  
當屋主有房子要賣的時候
以經沒辦法挑房子賣了............
唯一能做的就是預先將房子調整到最好的狀態出售



房子因為本身條件賣不出去有很多種原因
1.本身的重大瑕疵  花錢沒辦法解決的
海砂屋  輻射屋  凶宅  傾斜屋  路衝  格局不方正
採光不好 通風不好等 樓下是宮廟
這種有問題的房子   一般人接受程度不高
連出價都很困難
要賣到屋主可接受的價錢   會有一定的困難度

這種房子要怎麼賣呢?
答:找鄰居   求救
因為鄰居住這邊久了
都很習慣這邊的環境與社區的狀況
本身的接受程度比較高 (物以類聚)
而且通常會有朋友可以介紹
在鄰居的保證與說服之下   一般接受程度不高的房子
會比較容易有人出價

2.小瑕疵  花錢有辦法解決的
牆壁龜裂   漏水  壁癌  屋況不好
髒亂 室內配置不良
以上瑕疵
就像是林志玲臉塗得黑黑穿著犀利哥的衣服
看到一定敬而遠之
但是假如稍微整理一下門面
將將將   效果會好很多........

為什麼沒有人買呢?  因為視覺占買屋很重要的一部分

這種房子要怎麼賣呢?
答:解決他  把房子變得可口美味

龜裂的在出售之前先油漆
漏水的補漏水
假如室內的裝潢老舊  可以將黑黑臭臭的裝潢拆除
室內配置不良的要重新規劃格局  家具擺設
讓客戶在看房子一目瞭然   
知道如何規劃使用他
因為客戶的煩惱越少   越容易出價
最好的情況就是
房子沒啥好挑惕的  自然價錢就沒啥好挑剔的.................

賣屋前期就要做   因為客戶假如錯過了就很難回頭

台灣房屋  吳彥盈 0928-155-500